「家を売ったら、たくさん税金を納めないといけないんですよね？」

売却のご相談で、よく聞かれる質問です。

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この質問を受けたとき、私たちが最初にお伝えしていることがあります。
「まず、売却によって利益が出るかどうかを確認しましょう」

税金がかかるのは、利益が出たときだけです。そして、お住まいだったご自宅なら、利益が出ても税金がかからなくなる特例があります。ただし、使うには確定申告が必要です。

前回は、住宅ローンが残る家を売る流れをお話ししました。今回は、売ったあとの税金の話です。

税金がかかるのは、「利益」が出たときだけ

家を売ったときの税金は、売った金額そのものにかかるわけではありません。売った金額から、買ったときの費用と、売るためにかかった費用を引きます。引いたあとに残りがあれば、その残りに税金がかかります。この残りを「譲渡所得」と呼びます。

家を売ったときの利益は、次のように計算します。

売却金額（売った金額） − 取得費（買ったときの費用） − 譲渡費用（売るために直接かかった費用） ＝ 譲渡所得（利益）

計算の結果、残りが出なければ、税金はかかりません。

ちなみに、この計算に住宅ローンの残りは出てきません。「ローンがまだ残っているから、税金も高くなるのでは」と心配される方もいますが、ローンと税金は別の話です。

「買ったときの費用」は、買った値段のままではありません

「買ったときの費用」には、土地と建物の購入代金のほか、購入するときにかかった手数料（購入時の仲介手数料）などが入ります。ただし建物は、使ってきた年数の分だけ減ったものとして扱う決まりです。買った値段より安く売っても、計算上は利益になることがあるのは、このためです。

「買ったときの契約書が、どこにいったか分からない」というお声もよく聞きます。実際の金額が分からないときは、売った金額の5％を、買ったときの費用として計算できます。ただ、実際に払った金額のほうが大きければ、書類があるほうが、その分を計算に入れられます。

売るためにかかった費用も、引けます

売るために直接かかった費用も、引いてよいことになっています。国税庁の案内にある例は、仲介手数料、売主が負担した印紙税、売るために建物を取り壊した費用などです。

一方で、固定資産税や修繕費のように、家を持っているあいだの維持にかかったお金は、ここには入りません。

自宅なら、最大3,000万円まで引ける特例があります

お住まいの家を売って利益が出たときは、その利益から最大3,000万円まで引ける特例があります。正式な名前は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」です。所有していた年数が長くても短くても使えます。

主な条件は、次のとおりです。

• いま住んでいる家、または、住まなくなった日から3年を過ぎた年の12月31日までに売る家であること
• 親子や夫婦など、特別な関係のある人に売るのではないこと
• 売った年の前の年と、その前の年に、買い換えなどの別の特例を使っていないこと

ほかにも条件があります。引っ越しを先にされる場合は、住まなくなった日から数えて期限がありますので、売る予定の時期を早めに考えておくと安心です。

なお、相続した実家を売るときの特例は、別の制度です。こちらは以前の記事（相続した実家、売る？貸す？持っておく？）で触れています。

利益が残ったときの税率は、持っていた年数で変わります

特別控除を使っても課税対象の利益が残る場合は、所有期間によって税率が変わります。

判断するのは、売った年の1月1日時点の所有期間です。

• 5年を超える場合：長期譲渡所得
• 5年以下の場合：短期譲渡所得

税率の目安は、所得税と住民税などを合わせて、長期で約20％、短期で約40％です。

「買ってから5年以上たったか」だけで判断せず、売却する年の1月1日時点で確認することがポイントです。

なお、所有期間が10年を超える自宅など、一定の条件を満たす場合には、さらに税率が軽減される特例もあります。

確定申告は、売った翌年の春です

土地や建物を売ったときの確定申告は、売った年の翌年の2月16日から3月15日までに行います。売った日は、原則として、買主さまに引き渡した日です。

3,000万円の特例を使う場合も、確定申告が必要です。「譲渡所得の内訳書」という書類を添えます。売買契約の前日の時点で、住民票の住所と売る家の所在地が違うときは、住んでいたことを示す書類（戸籍の附票の写しなど）も添えます。

私たちなら、こう考えます

「税金がかかりそうだから、売るのはやめておこう」と決めてしまう前に、まず書類を並べてみませんか。買ったときの売買契約書、領収書、購入時の登記関係の書類。これがそろっているかどうかで、見通しが変わります。

売ったあとの税金は、売る前に考えておくほうが、気持ちが楽です。弊社では、売却した場合と、貸した場合のシミュレーションもできます。査定は無料です。個別の税額については、税務署や税理士にご確認いただくことになりますが、そこへ行く前の整理なら、ご一緒にできます。

売るかどうか決まっていない段階でも、お気軽にご相談ください。

エイジレス不動産は、横浜・元町の不動産会社です。ご来店は予約制です。まずはお電話ください。
お電話でのご相談：045-264-8147（9:00〜20:00・水曜定休）

※3,000万円の特別控除・取得費・譲渡費用・税率・確定申告の期間：国税庁タックスアンサーNo.3302、No.3252、No.3255、No.3258、No.3202、No.3208、No.3211、No.3305、No.3102（いずれも令和8年4月1日現在法令等）。長期は所得税15％・復興特別所得税（所得税額の2.1％）・住民税5％、短期は所得税30％・復興特別所得税（同2.1％）・住民税9％。
※実際の税額は、個別の事情で変わります。適用の可否や申告の方法は、所轄の税務署または税理士にご確認ください。
※本記事は一般的な情報の紹介であり、個別の税務判断を行うものではありません。
※2026年10月10日確認。制度は今後変わる可能性があります。