「金利が上がると聞いて、返済が不安になってきました」

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そんなお気持ちの方は、きっと少なくありません。
毎月の返済が、いくら増えるのか分からない。
子どもの教育費や、老後のお金に響くのではないか。
周りに聞きづらくて、ひとりで抱えている。
どれも、ごく自然な不安だと思います。

先に結論です。ローンが残っていても、家は売れます。「売る」という道があると知っているだけで、気持ちが少し軽くなる方もいます。今回は、ローンが残っている家を売るときの流れを、順番にお話しします。

いま、何が起きているのか

日本銀行は9月18日、政策金利を1.25％程度に引き上げることを決めました（9月24日から適用）。これを受けて、銀行の短期プライムレートも11月に引き上げられる予定です。

ただ、変動金利のローンの金利や返済額に、いつ・どれだけ反映されるかは、金融機関と商品ごとに違います。返済額が5年間変わらない仕組みの商品もあります。すぐに家計が変わるとは限りません。

ローンが残っている家は、売れます

家を売るときは、売ったお金などでローンを完済し、金融機関がつけている抵当権（担保）を外してから、買う人に引き渡すのが基本の流れです。

「ローンがあるから売れない」と思われがちですが、そうではありません。ローンの完済と抵当権を外す手続きは、一般に引き渡しの日に合わせて進めることが多いので、日程は、不動産会社と金融機関で事前に打ち合わせます。

売るまでの流れ

1. まず、ローンの残りを確かめます。借りている金融機関の返済予定表や、残高の通知で分かります。
2. 不動産会社に査定を頼みます。いまの家がいくらで売れそうかを見ます。
3. 売り出して、買う人を探します。
4. 買う人が決まったら、売買契約を結びます。
5. 決済の日に、売ったお金でローンを完済し、抵当権を外して、家を引き渡します。

売るときに、かかるお金

仲介手数料

不動産会社に払う仲介手数料には、国の告示で「ここまで」という上限があります。売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で上限額を計算するのが一般的です。たとえば3,000万円で売れたなら、「3,000万円×3％＋6万円」で96万円、これに消費税を足した105万6,000円が上限です。仲介手数料は、売買契約が成立したときに支払うもので、成立する前に請求されるものではありません。

全部でいくらかかる？

このほかに、抵当権を外す登録免許税、売買契約書の印紙税、司法書士への報酬、ローン完済の手数料などがかかります。物件によっては、測量や解体、引っ越しの費用も必要です。

細かい金額はいろいろありますが、全部ひっくるめて、売れた金額の4〜5％前後が目安とされています。3,000万円で売れた場合なら、およそ120万〜150万円です。売って利益が出た場合の税金は、別枠です。

売ったお金と、ローンの残り

住宅ローンの残りより高く売れたときは、諸経費を引いた金額が手元に残ります。足りないときは、足りない分を自己資金で補う方法や、新しい住まいのローンに上乗せできる「住み替えローン」を使う方法などがあります。ただし、使えるかどうか、条件は金融機関ごとに違い、審査もあります。早めに、借りている金融機関に確認してください。

売ったときの税金

自宅を売って利益が出たときは、一定の条件を満たすと「3,000万円までの特別控除」が使えます。住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること、家族など特別の関係がある人に売らないこと、などの条件があります。どの特例に当てはまるかは、確定申告のときに税務署や税理士に確認してください。

私たちなら、こう考えます

金利のニュースだけで、慌てて売る・売らないを決めなくていい。私たちはそう考えています。

まずは、ローンの残りと、いまの査定額を並べてみてください。並べると、「売ると手元にいくら残るか」が見えて、「いつまでに、どうするか」が考えやすくなります。

売るかどうか決まっていない段階でも、お気軽にご相談ください。査定は無料です。

エイジレス不動産は、横浜・元町の不動産会社です。
お電話でのご相談：045-264-8147（水曜定休）

※政策金利：日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）。短期プライムレート：三井住友銀行「短期プライムレートの引き上げについて」（2026年9月28日）ほか各銀行の公表資料
※売却の流れ：住宅金融支援機構「返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき」、全日本不動産協会「休眠担保権の抹消」
※住み替えローン：各金融機関の案内（条件・審査は金融機関ごとに異なります）
※仲介手数料：国土交通省告示（昭和45年建設省告示第1552号、令和6年7月1日施行分）。消費税率10％で計算。売買価格が800万円以下の場合は特例で上限が最大33万円（税込）となることがあります
※売却にかかる費用の目安（売却価格の4〜5％前後）：不動産会社の解説（三井のリハウス、不動産売却HOME4Uほか）による一般的な目安で、物件や条件によって異なります
※売却時の特例：国税庁タックスアンサーNo.3302
※いずれも2026年10月3日確認。制度や金利は今後変わる可能性があります